Emitir um CRI é a parte que todo mundo comemora. Os prazos que chegam junto com ele, nem tanto. E, em 2026, esses prazos estão se multiplicando.

Segundo o Radar Obligar, levantamento feito com os dados abertos da CVM até 27 de outubro de 2026, o volume de CRIs registrados em setembro subiu de R$ 3,6 bilhões para R$ 5,0 bilhões na comparação com o mesmo mês de 2025, uma alta de 39%. Foram mais de 40 operações em um único mês, cerca de 20% a mais que um ano antes.

Para incorporadoras, loteadoras e construtoras, o número tem um lado que não aparece na manchete. Cada nova emissão traz o seu próprio calendário de obrigações, indicadores e garantias. Mais operações significam mais datas para cumprir.

O que o Radar Obligar mostrou em setembro

O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um título lastreado em créditos do setor imobiliário, emitido por uma securitizadora em nome da empresa que capta, chamada de devedora. É o principal instrumento de dívida das empresas do setor no mercado de capitais.

Em setembro, o mercado de dívida como um todo registrou R$ 55,5 bilhões na CVM. O setor imobiliário captou R$ 4,6 bilhões desse total:

  • Incorporadoras: R$ 2,5 bilhões, 21% a mais que em agosto.
  • Outras empresas do setor imobiliário: R$ 1,7 bilhão.
  • Construtoras: R$ 209 milhões.
  • Loteadoras: R$ 160 milhões.

No acumulado de janeiro a setembro, a quantidade de CRIs cresceu mais de 10% sobre o mesmo período de 2025, e o volume foi de R$ 31,5 bilhões para R$ 33,4 bilhões. No mesmo intervalo, o mercado de dívida como um todo ficou praticamente estável em quantidade e caiu 18% em volume.

Emissão não é série

Antes de contar operações, vale um cuidado. Uma mesma emissão pode ser dividida em várias séries, também chamadas de tranches: a empresa precisa de um valor e capta em partes, com prazos ou taxas diferentes. Na base da CVM, cada série aparece como um registro separado.

Em março, por exemplo, uma incorporadora fez um CRI de cerca de R$ 59 milhões dividido em três séries, registradas no mesmo dia. Para quem olha só a lista de registros, parecem três operações. Na prática, é uma emissão, com um único termo de securitização. O jeito de conferir é o número da emissão: se ele se repete, é a mesma operação.

Isso não diminui o trabalho do emissor. Cada série pode ter pagamentos e condições próprias, e todas ficam sob as obrigações do mesmo contrato.

Por que a quantidade importa mais que o volume

Manchetes de mercado costumam destacar o volume em bilhões. Para quem precisa cumprir o contrato, o número que pesa é outro: a quantidade de operações.

Uma emissão de R$ 20 milhões e outra de R$ 200 milhões podem ter o mesmo número de obrigações. As duas exigem relatórios periódicos, comprovação de garantias, cálculo de covenants (compromissos financeiros e operacionais previstos no contrato) e comunicação com o agente fiduciário, a instituição que representa os investidores e fiscaliza a operação.

Na nossa leitura, isso explica por que o crescimento do CRI em quantidade merece atenção. O mercado não está só captando mais. Está criando mais calendários para acompanhar.

Quem já tem várias operações abertas

Entre janeiro e setembro de 2026, pelo menos 19 empresas fizeram duas ou mais emissões de CRI. A lista vai de fundos imobiliários e grupos com mais de R$ 700 milhões captados até incorporadoras com cerca de R$ 60 milhões somados.

Ou seja, a quantidade de obrigações não depende do tamanho da empresa. Uma incorporadora menor com dois CRIs tem dois calendários, assim como um grande grupo.

Há um detalhe importante na metodologia. O relatório mostra separadas as empresas do mesmo grupo com CNPJs diferentes, como as SPEs (Sociedades de Propósito Específico, empresas criadas para um único empreendimento) de uma incorporadora. Na nossa leitura, isso indica que, olhando por grupo econômico, há incorporadoras com bem mais operações abertas do que o ranking mostra.

Estreantes: o primeiro calendário

Em setembro, 45 empresas fizeram a primeira emissão registrada no radar, cuja base vai desde 2019. Na lista das maiores estreantes do mês aparecem cinco incorporadoras, com emissões de CRI e de notas comerciais entre R$ 131 milhões e R$ 240 milhões.

A nota comercial é um título de dívida emitido diretamente pela empresa, sem securitizadora. Também cresceu: em setembro, as emissões mais que dobraram em relação ao mesmo mês de 2025.

Para uma empresa estreante, a primeira emissão inaugura uma rotina nova. O relatório trimestral, a comprovação de garantia e o índice financeiro passam a ter data marcada. O radar faz uma ressalva: emissões antigas de CRI sem devedor identificado podem não aparecer, então parte dessas empresas pode já ter emitido antes.

Um exemplo para visualizar

O caso a seguir é hipotético e serve só para ilustrar.

Imagine uma incorporadora que tinha um CRI desde 2024 e, em 2026, emitiu mais dois, cada um por uma SPE diferente. Agora são três operações, com três securitizadoras, dois agentes fiduciários e três contratos com datas próprias.

Um CRI exige relatório da carteira todo trimestre. Outro exige comprovar a garantia todo mês. O terceiro tem um índice financeiro medido no fechamento do semestre. O financeiro acompanha tudo em uma planilha.

No segundo semestre, uma comprovação mensal passa sem ser enviada. O agente fiduciário notifica a empresa, e o descumprimento vira pauta de assembleia, com custos de convocação e o risco de os investidores pedirem condições em troca do perdão.

O que isso muda para você

Os números do Radar Obligar valem para qualquer emissor do setor imobiliário:

  • Cada emissão é um calendário novo: o crescimento em quantidade de CRIs significa mais datas, mais relatórios e mais garantias para acompanhar.
  • Tamanho não reduz obrigação: uma incorporadora pequena com duas operações tem o mesmo trabalho de controle que uma grande.
  • Quem estreia precisa de rotina desde o primeiro dia: a primeira obrigação vence antes do que parece.

Para entender o que está em jogo nesses contratos, veja o que são covenants e o tamanho da montanha de juros e amortizações até 2030.

O que fazer a partir de agora

  • Liste todas as operações abertas do grupo, incluindo as de cada SPE.
  • Monte um calendário único com as obrigações de todas elas: relatórios, garantias, índices e assembleias.
  • Defina um responsável e um aviso com antecedência para cada data.
  • Antes de uma nova emissão, compare as obrigações do novo contrato com as que você já cumpre.

Entenda como a Obligar já evitou R$ 324 mil em prejuízo e mais de R$ 2 milhões em custos de assembleia. Agende uma demonstração.

Fonte: Obligar, "Radar Obligar: emissões de dívida de setembro de 2026", relatório mensal com dados abertos da CVM até 27/10/2026.